優化「辣招」成為長期樓市政策

信報財經新聞 2013-09-25
A20 | 時事評論 | By 楊偉文

政府去年10 月推出的「買家印花稅」（BSD）、加強版「特別印花稅」（SSD），連同今年2 月加推的「雙倍印花稅」（DSD，俗稱「辣招」）等政策，將在立法會進行辯論、二讀和三讀審議的立法程序，是以近期引發社會對「減辣」或「辣招」存廢的熱烈討論。
提出「廢辣」和「減辣」的理由，主要在於過去一年政策未能有效令樓價下跌，未能幫助市民置業之餘，卻又徒添買樓障礙，令買樓成本大升（高昂印花稅），供應減少（高稅年限），令市場成交萎縮，直接影響幾萬名地產代理從業員的生計，對經濟和社會穩定構成負面影響。

不過，政府認為在房屋供應量未有提升的情況下，如果放棄「辣招」壓抑這股「剛性」需求，樓價必定再度飆升，加上美國「退市」在即、利息上升周期重現的前景下，撤消「辣招」舉措，只會增加「樓市泡沫」的風險，後果可能重蹈亞洲金融風暴出現大量負資產的覆轍，政府對此表示憂慮。

筆者認同政府的看法，而且認為應把「辣招」優化，作為長期樓市管理政策之一。事實上，「辣招」最重要的一點是擊退大量炒家，令樓市回到用家為主的市場，政府應視這一點為長期樓市政策的目標。

住屋不單是經濟問題，也是民生問題，更是反映管治水平高低的政治問題。

若把房屋視作單純的經濟問題處理，以自由市場為主導，以香港彈丸之地的條件，最終只會加劇貧富差距，到時社會怨氣難解，不滿情緒難消；所以，政府應向市場發出明確訊息，樓房市場將以用家為主導，以解決居住問題為核心，市民應放棄炒樓致富的思維。

長遠來說，這有望改善和解決住屋的問題。當然，這會引起社會更大的反響，包括超過一百萬戶擁有自置物業的家庭，他們害怕資產貶值，利益受損。因此，筆者認為「辣招」應在房屋供應量增加後進行「優化」，而非撤消。

「優化」方向有兩點：一、收窄「辣招」的適用範圍，即是把樓房市場清楚劃分為「用家市場」和「投資市場」，例如把實用面積少於800 呎的住屋維持現有的「辣招」水平；二、甚或「加辣」，務求漸漸改變人的思想，中小型住屋單位不是投資致富之途，只是生活改善之道。這樣下來，潛移默化，投機買賣下降，樓價急升驟降的波動減少，中下家庭置業的機會將有望增加。

不過，這可能產生一些嚴重後果。由於中小型單位缺乏投資價值，需求減少，物業價格難以調高，令發展商缺乏誘因供應中小型單位；加上這類單位的長線投資者也可能減少，導致租盤欠奉，最後租金和樓價再次上升，政策弄巧反拙。所以， 「辣招」須有一系列政策配合，才能達致政策的整體效果，這包括增加「限呎」土地供應、推行「租金管制」和提供「租金收入的稅務優惠」等。

在瑞士，高昂的增值稅、資產稅、租金管制，令大部分市民都選擇長期租住房屋，置業率只有15%。這樣，還有什麼人願意買樓投資和放出租盤，以維持市場供應？這除了合作社建造的廉價房之外，瑞士政府還提供稅務優惠予業主，藉此鼓勵他們出租房屋。

在瑞士，有三分一的出租單位由大型保險公司擁有，藉此收取穩定收入和稅務優惠。事實上，香港政府也可考慮提供稅務優惠，鼓勵長線投資者賺取合理租金回報；除了大型保險公司之外，也可提供出路予地產代理商轉型成為租賃業務公司，甚或提供管家式服務，為顧客

解決所有租住房屋的問題。

筆者希望透過優化「辣招」和配套方案，而且一併執行，以紓緩反對「辣招」者的情緒，從他們的利益考慮，提供可行出路，謀求共識，合力改變香港樓市的格局和文化，盼能改善每個人的居住問題。

香港樹仁大學經濟及金融學系助理教授
楊偉文